Electronic Theses and Dissertation

IMPLIKASI HUKUM PENETAPAN TANAH TERLANTAR TERHADAP
HAK GUNA USAHA SEBAGAI OBJEK HAK TANGGUNGAN

Muh. Zein Thalib

Adwani
*
**

Zainal Abidin
***

ABSTRAK
Hak Guna Usaha (HGU) diatur dalam Pasal 28-34 Undang-Undang Nomor
5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). HGU dapat
dibebani Hak Tanggungan sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal 4 ayat (1)
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah
Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Terhadap tanah HGU yang
tidak dikelola dengan optimal oleh pemiliknya dapat ditetapkan sebagai tanah
terlantar sebagaimana ditegaskan dalam PP 20/21 tentang Penetapan Tanah
Terlantar dan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan
Nasional Republik Indonesia Nomor 20 Tahun 2021 Tentang Tata Cara Penertiban
dan Pendayagunaan Kawasan dan Tanah Telantar sebagai pedoman operasional
resmi. Namun, permasalahan hukum terjadi ketika suatu tanah Hak Guna Usaha
yang dibebani Hak Tanggungan ditetapkan sebagai tanah terlantar yang dapat
mengakibatkan kreditur pemegah hak tanggungan mengalami kerugian atas
hilangnya objek jaminan hak tanggungan. Pada sisi yang lain, negara diakui secara
hukum untuk menetapkan tanah terlantar dengan berbagai pertimbangan dan
prosedur yang diatur oleh aturan perundang-undangan untuk kemakmuran rakyat.
Tujuan penelitian ini untuk menganalisis dan menjelaskan pengaturan dan
mekanisme penetapan tanah terlantar terhadap hak guna usaha yang dibebani hak
tanggungan, implikasi hukum penetapan tanah terlantar terhadap kedudukan hak
guna usaha sebagai objek hak tanggungan, perlindungan hukum bagi kreditur
pemegang hak tanggungan atas hak guna usaha yang ditetapkan sebagai tanah
terlantar.
Penelitian ini menggunakan metode yuridis normatif, dengan pendekatan
kasus (case approach), perundang-undangan (statute approach), dan konseptual
(conceptual approach). Sumber data penelitian ini didapatkan melalui kajian
kepustakaan pada data sekunder yang terdiri dari bahan hukum primer, sekunder,
dan tersier. Data penelitian dianalisis secara kualitatif.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa pengaturan hukum mengenai
penertiban tanah terlantar telah diatur secara komprehensif dalam UU No. 5/1960
tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), PP No. 20/2021 tentang
Penertiban Kawasan dan Tanah Terlantar, serta Peraturan Menteri ATR/BPN
Nomor 20 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penertiban dan Pendayagunaan Kawasan
dan Tanah Terlantar. Mekanisme penetapan tanah terlantar dilakukan melalui
beberapa tahapan, yaitu inventarisasi, evaluasi, pemberian peringatan kepada
pemegang hak, identifikasi dan penelitian, hingga penetapan status tanah terlantar
oleh Menteri ATR/BPN. Penetapan tanah terlantar terhadap objek HGU yang
dibebani Hak Tanggungan menimbulkan akibat hukum ganda: secara hukum publik
mengakibatkan hapusnya HGU dan beralihnya tanah menjadi tanah yang dikuasai
negara, sedangkan secara hukum privat mengakibatkan berakhirnya Hak
Tanggungan demi hukum sebagaimana diatur dalam Pasal 18 huruf d UUHT
sehingga kreditur tidak dapat lagi menggunakan haknya sebagai kreditur preference
dalam eksekusi hak tanggungan untuk pelunasan kredit. karena hapusnya HGU
berakibat hapusnya Hak Tanggungan tanpa diikuti penyelesaian utang yang
dijamin. Terdapat dua bentuk perlindungan hukum bagi kreditur pemegang hak
tanggungan atas hak guna usaha yang ditetapkan sebagai tanah terlantar. Pertama,
perlindungan hukum preventif bahwa kreditur pemegang Hak Tanggungan atas
HGU sepatutnya mendapatkan hak notifikasi yang diperkuat secara hukum dalam
setiap tahapan proses penertiban tanah terlantar. Kedua, perlindungan hukum
represif yaitu bagi kreditur pemegang Hak Tanggungan atas HGU yang ditetapkan
sebagai tanah terlantar dapat menempuh mekanisme hukum.
Disarankan kepada kepada pemerintah yang berwenanag untuk
mengevaluasi, mengusulkan dan menetapkan hak guna usaha yang memiliki atau
terikat hak tanggungan untuk memberikan informasi dan warning kepada
pemegang hak tanggungan dalam hal ini kreditur, dari proses inventarisasi tanahtanah

hak guna usaha yang terindikasi tanah terlantar hingga proses penertiban
tanah terindikasi terlantar ( pemberitahuan, evaluasi dan perigngatan I, II, III).
Pihak kreditur, khususnya lembaga perbankan, perlu memperkuat prinsip kehatihatian

(prudential banking principle) dalam menerima Hak Guna Usaha (HGU)
sebagai objek Hak Tanggungan. Perjanjian kredit sebaiknya memuat klausul yang
mewajibkan debitur menjaga keberlangsungan HGU dan memberikan hak kepada
kreditur untuk meminta tambahan jaminan (additional collateral) atau penggantian
jaminan apabila terdapat indikasi HGU akan ditetapkan sebagai tanah terlantar.
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional perlu
memperkuat pengaturan mengenai perlindungan hukum bagi kreditur pemegang
Hak Tanggungan atas Hak Guna Usaha yang berpotensi atau telah ditetapkan
sebagai tanah terlantar, seperti memberitahukan bahwa HGU yang dibebani HT
dalam keadaan terlantar.

Kata Kunci: Implikasi Hukum, Tanah Terlantar, Hak Guna Usaha, Hak
Tanggungan.

LEGAL IMPLICATIONS OF ABANDONED LAND DESIGNATION ON THE RIGHT TO CULTIVATE LAND AS AN OBJECT OF MORTGAGE RIGHT Muh. Zein Thalib Adwani * ** Zainal Abidin *** ABSTRACT The Right to Cultivate (Hak Guna Usaha/HGU) is regulated under Articles 28–34 of Law No. 5 of 1960 concerning the Basic Agrarian Principles (UUPA). HGU may be encumbered with a Mortgage Right (Hak Tanggungan) as stipulated in Article 4 paragraph (1) of Law No. 4 of 1996 concerning Mortgage Rights over Land and Objects Related to Land. Land under HGU that is not optimally managed by its holder may be designated as abandoned land pursuant to Government Regulation No. 20 of 2021 on the Designation of Abandoned Land and Ministerial Regulation of Agrarian Affairs and Spatial Planning/Head of the National Land Agency No. 20 of 2021 on Procedures for the Control and Utilization of Abandoned Areas and Land, which serve as the official operational guidelines. However, a legal issue arises when HGU land encumbered with a Mortgage Right is designated as abandoned land, potentially causing creditors holding the Mortgage Right to suffer losses due to the extinguishment of the collateral object. On the other hand, the State is legally recognized to designate abandoned land based on various considerations and procedures stipulated by legislation for the prosperity of the people. This research aims to analyze and explain the regulation and mechanism of designating abandoned land in relation to HGU encumbered with a Mortgage Right, the legal implications of such designation on the status of HGU as an object of Mortgage Right, and the legal protection afforded to creditors holding Mortgage Rights over HGU designated as abandoned land. The research employs a normative juridical method, with case, statute, and conceptual approaches. The data are obtained through library research on secondary sources consisting of primary, secondary, and tertiary legal materials. The data are analyzed qualitatively. The findings indicate that the legal framework governing the control of abandoned land is comprehensively regulated under Law No. 5 of 1960 (UUPA), Government Regulation No. 20 of 2021, and Ministerial Regulation ATR/BPN No. 20 of 2021. The mechanism of designation involves several stages: inventory, evaluation, issuance of warnings to rights holders, identification and investigation, and finally, designation of abandoned land status by the Minister of Agrarian Affairs and Spatial Planning/National Land Agency. The designation of abandoned land over HGU encumbered with a Mortgage Right produces dual legal consequences: in public law, the extinguishment of HGU and reversion of land to State control; in private law, the termination of the Mortgage Right by operation of law under Article 18(d) of the Mortgage Law, thereby depriving creditors of their preferential rights in executing the Mortgage for debt repayment. The extinguishment of HGU results in the extinguishment of the Mortgage Right without settlement of the secured debt. Two forms of legal protection are available for creditors holding Mortgage Rights over HGU designated as abandoned land. First, preventive protection, whereby creditors should be legally entitled to notification rights at each stage of the abandoned land control process. Second, repressive protection, whereby creditors may pursue legal remedies. It is recommended that the competent authorities evaluate, propose, and designate HGU encumbered with Mortgage Rights by ensuring notification and warnings to creditors from the inventory stage through the control process (notification, evaluation, and warnings I, II, III). Creditors, particularly banking institutions, should reinforce the prudential banking principle in accepting HGU as collateral. Credit agreements should include clauses obligating debtors to maintain the continuity of HGU and granting creditors the right to demand additional or substitute collateral in the event of indications that HGU may be designated as abandoned land. The Ministry of Agrarian Affairs and Spatial Planning/National Land Agency should strengthen regulations on legal protection for creditors holding Mortgage Rights over HGU that are potentially or already designated as abandoned land. Keywords: Legal Implications, Abandoned Land, Right to Cultivate Land, Mortgage Right.