Electronic Theses and Dissertation

PENENTUAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN
OLEH PEMERINTAH DAERAH DALAM JUAL BELI DI KABUPATEN
ACEH BESAR
Taufieq Akbar,
1
Mahdi Syahbandir,

ABSTRAK
2
Teuku Saiful
3
Berdasarkan Pasal 13 ayat (1) Qanun Aceh Besar Nomor 3 Tahun 2023 tentang
Pajak Kabupaten dan Retribusi Kabupaten yaitu Dasar pengenaan Bea Perolehan Hak
atas Tanah adalah Nilai Perolehan Objek Pajak. Namun dalam kenyataannya,
ditemukan indikasi penggunaan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang lebih rendah
sebagai dasar pengenaan pajak, hingga dugaan manipulasi data Surat Pemberitahuan
Pajak Terutang dan kebocoran informasi dalam proses pencocokan dengan SPPTPBB.
Hal
ini
menimbulkan
kerugian
bagi
pendapatan
daerah.

Penelitian
ini
membahas
penentuan
bea
perolehan
hak
atas
tanah
dan
bangunan

(BPHTB)
oleh
BPKD
Kabupaten
Aceh
Besar
terhadap
transaksi
jual
beli
tanah
dan

bangunan.

Penelitian juga mengkaji yang menjadi tolok ukur dalam menentukan
Besaran Bea Prolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan di Kabupaten Aceh Besar.
Metode penelitian yang digunakan adalah yuridis empiris, dengan pendekatan
kualitatif. Data primer diperoleh melalui wawancara dengan pejabat BPKD Kabupaten
Aceh Besar, sedangkan data primier, Data sekunder dan data tersier terkait analisis
data dilakukan secara deskriptif analitis untuk memberikan gambaran komprehensif
mengenai permasalahan yang diteliti.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa Penentuan Bea Perolehan Hak atas Tanah
dan Bangunan (BPHTB) dalam jual beli tanah dan bangunan di Kabupaten Aceh Besar
pada dasarnya telah memiliki dasar hukum yang kuat, yaitu Qanun Kabupaten Aceh
Besar Nomor 3 Tahun 2023. Namun, dalam pelaksanaannya, ditemukan adanya
ketidaksinkronan antara nilai transaksi riil yang disepakati oleh penjual dan pembeli
dengan nilai yang digunakan oleh Badan Pengelola Keuangan Daerah (BPKD) sebagai
dasar pengenaan pajak, yang cenderung menggunakan taksiran internal atau NJOP.
Hal ini menimbulkan perbedaan persepsi, potensi ketidakadilan, dan keberatan dari
wajib pajak yang pada akhirnya dapat menghambat proses peralihan hak. Meskipun
mekanisme verifikasi sudah dilakukan melalui penelitian dokumen dan verifikasi
lapangan oleh BPKD, namun dalam praktiknya, prosedur ini belum sepenuhnya
menjamin keadilan dan transparansi bagi wajib pajak.
Disarankan kepada Badan Pengelolaan Keuangan Daerah memastikan dasar
pengenaan pajak didasarkan pada harga transaksi riil secara konsisten, memperbaiki
sistem verifikasi agar lebih transparan dan akuntabel, memperjelas peran PPAT dalam
proses validasi, serta meningkatkan edukasi kepada masyarakat agar wajib pajak
memahami proses dan haknya, sehingga tercipta keadilan, kepastian hukum, dan
pelayanan publik yang lebih baik dalam pengelolaan pajak daerah.
Kata Kunci: Penentuan BPHTB, Pemerintah Daerah, Jual Beli Tanah

DETERMINATION OF ACQUISITION DUTIES ON LAND AND BUILDINGS BY LOCAL GOVERNMENT IN BUYING AND SELLING IN ACEH BESAR REGENCY Taufieq Akbar, Mahdi Syahbandir, Teuku Saiful ABSTRACT Based on Article 13 paragraph (1) of Aceh Besar Qanun Number 3 of 2023 concerning Regency Taxes and Regency Levies, namely the basis for imposing Land Acquisition Fees is the Acquisition Value of the Taxable Object. However, in reality, there were indications of the use of a lower Taxable Object Sales Value (NJOP) as the basis for imposing taxes, to allegations of data manipulation and information leaks in the matching process with SPPT-PBB. This not only causes losses to regional income, but also creates space for corrupt practices. This study discusses the determination of land and building acquisition fees (BPHTB) by the Aceh Besar Regency BPKD for land and building sale and purchase transactions. The study also examines the benchmarks in determining the Amount of Land and Building Acquisition Fees in Aceh Besar Regency. The research method used is empirical juridical, with a qualitative approach. Primary data was obtained through interviews with Aceh Besar Regency BPKD officials, while primary data, secondary data and tertiary data related to data analysis were carried out descriptively analytically to provide a comprehensive picture of the problems being studied. The results of the study show that the Determination of Land and Building Acquisition Fees (BPHTB) in the sale and purchase of land and buildings in Aceh Besar Regency basically has a strong legal basis, namely Aceh Besar Regency Qanun Number 3 of 2023. However, in its implementation, there was a lack of synchronization between the real transaction value agreed upon by the seller and buyer and the value used by the Regional Financial Management Agency (BPKD) as the basis for imposing taxes, which tends to use internal estimates or NJOP. This gives rise to differences in perception, potential injustice, and objections from taxpayers which can ultimately hinder the process of transferring rights. Although the verification mechanism has been carried out through document research and field verification by the BPKD, in practice, this procedure has not fully guaranteed justice and transparency for taxpayers. It is recommended that the Regional Financial Management Agency ensure that the tax base is based on real transaction prices consistently, improve the verification system to be more transparent and accountable, clarify the role of PPAT in the validation process, and increase education for the public so that taxpayers understand the process and their rights, so that justice, legal certainty, and better public services are created in regional tax management. Keywords: Determination of BPHTB, Local Government, Land Sale and Purchase ii