Electronic Theses and Dissertation

KEDUDUKAN HAK TANGGUNGAN TERHADAP HAK GUNA BANGUNAN
ATAS TANAH YANG TELAH BERAKHIR JANGKA WAKTUNYA
SYAFRIZAL WAHUDI*
YUSRI. **
RIA FITRI.***
ABSTRAK
Pasal 18 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah menjelaskan bahwa
Hak Tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut: a. hapusnya utang yang dijamin
dengan Hak Tanggungan; b. dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak
Tanggungan; c. pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh
Ketua Pengadilan Negeri; d. hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.
Dalam peristiwa yang terjadi terdapat adanya SHGB yang dijadikan HT namun SHGB
tersebut telah berakhir masa berlakunya dan debitur juga telah melakukan wanprestasi,
sehingga menimbulkan ketidakpastian hukum bagi kreditor.
Penelitian ini bertujuan untuk menjelaskan dan menganalis kedudukan Hak
Tanggungan terhadap objek Hak Guna Bangunan (HGB) yang telah habis masa
berlakunya menurut hukum positif di Indonesia, konsekuensi hukum bagi pemegang
Hak Tanggungan terhadap Hak Guna Bangunan atas tanah yang telah berakhir jangka
waktunya dan perlindungan hukum bagi kreditur pemegang Hak Tanggungan ketika
hak guna bangunan sebagai objek tanggungan berakhir jangka waktunya dan tidak
diperpanjang atau diperbarui.
Jenis penelitian yang digunakan adalah yuridis normatif dengan pendekatan
kasus dan pendekatan Undang-Undang. Sumber bahan hukum dalam penelitian adalah
data sekunder, yang terdiri atas bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, dan bahan
hukum tersier. Data yang diperoleh akan dianalisis secara kualitatif.
Kedudukan Hak Tanggungan menjadi hapus jika telah berakhir jangka
waktunya, kecuali kreditur ataupun debitur memperpanjang atau memperbaharui jangka
waktu Hak Guna Bangunan yang mana sebelumnya telah dibebankan dengan Akta
Pengikatan Hak Tanggungan. Konsekuensi hukum terhadap kreditur terkait dengan
hapusnya Hak Guna Bangunan, maka kreditor tidak lagi sebagai pemegang Hak
Tanggungan sehingga tanah tersebut menjadi tanah negara atau kembali kepada
pemegang hak atas asal tanah tersebut dimiliki, kecuali dilakukan perpanjangan oleh
kreditur atau debitur. Selain itu dengan hapusnya Hak Tanggungan yang melekat pada
Hak Guna Bangunan tidak serta-merta menyebabkan hapusnya kredit. Artinya tidak
menghapuskan hak kreditur untuk menagih hutang kepada debitur. Kedudukan kreditur
tidak lagi preferent, tetapi sebagai kreditor konkurent artinya kreditor yang tidak
mempunyai hak pengambilan pelunasan terlebih dahulu daripada kreditor lain.
Perlindungan preventif sejak awal dapat dilakukan dengan penerapan prinsip kehatihatian
(prudential banking) dalam setiap proses analisa kredit, dan juga dapat dilakukan
dengan cara melakukan negosiasi antara debitur dan kreditur hal ini bertujuan agar
debitur bersedia melakukan perpanjangan atau peningkatan SHGB, sehingga objek
jaminannya berupa SHGB dapat dibebankan kembali dengan hak tanggungan. Jika hal
ini tidak dapat juga dilakukan maka bank dapat melakukan penjualan di bawah tangan
atau jika tidak berhasil maka bank dapat melakukan lelang eksekusi Hak Tanggungan.
Jika kesemuanya proses penyelesaian tidak dapat dilakukan oleh bank, maka jalan
terakhirnya adalah bank melakukan gugatan ke Pengadilan guna mendapatkan kepastian
hukum terhadap kredit yang disalurkan.
Dengan hapusnya Hak Guna Bangunan yang dijadikan tanggungan pada bank
maka dipererlukanya pengaturan lebih lanjut dalam klausul perjanjian kredit yang
nantinya disertakan dalam APHT terhadap perpanjangan Hak Guna Bangunan yang
telah berakhir janga waktunya, namun masih melekat pembebanan Hak Tanggungan,
baik itu berupa pencadangan biaya untuk perpanjangan yang dibebankan sejak awal
proses akad kredit oleh kreditur, ataupun pihak mana (kreditur atau debitur) yang
melakukan perpanjangan HGB tersebut sehingga tidak menjadi kebingunan bilamana
HGB akan berakhir.

THE POSITION OF A MORTGAGE RIGHT ON A LAND USE RIGHT THAT HAS EXPIRED HAS EXPIRED Syafrizal Wahyudi 1  Yusri  Ria Fitri ABSTRACT Article 18 paragraph (1) of Law Number 4 of 1996 on Mortgage Rights on Land and Objects Related to Land explains that Underwriting Right are void, because of the following matters: a. the abolishment of an Underwriting Right guaranteed debt; b. the release of the Underwriting Right by the Holder there-of; c. the cleansing/clearing of the Underwriting Rights, based on the ranking stipulation by the Chairman of the District Court; d. the abolishment of the rights on land, imposed with an Underwriting Right. In the event that occurred, there is a Certificate of Building Use Rights that is used as a Mortgage, but the Certificate of Building Use Rights has expired and the debtor has defaulted, this creates legal uncertainty for creditors. This study aims to explain and analyse the position of Mortgage Rights on the object of Building Use Rights, which has expired that have expired according to Indonesian positive law positive law in Indonesia. The study will also examine the legal consequences of Mortgage Rights holders on Building Use Rights on land with expired Building Use Rights and the legal protection for creditors Mortgage Rights holders when the Building Use Rights expired and are not extended or renewed. The research type legal research, employing cases and legal approach. The legal materials used as sources is secondary data, consisting primary, secondary and tertiary legal material. The data obtained will be analysed qualitatively. The Mortgage Right is nullified if the term of expires, unless the creditor or debtor extends or renews the term of the Building Use Rights which was previously charged with a Deed of Mortgage. In case of the expiration of the Building Use Rights, the creditor is no longer authorised the Mortgage Rights and the land becomes state owned land or return to the origin owned right, unless an extension is made by the creditor or debtor. Additionally, the termination of the mortgage rights attached to the building rights title does not necessarily lead to the termination of the credit. This means that the creditor still has the right to collect debts from the debtor. The creditor's position is no longer preferred, but as a concurrent creditor, meaning that the creditor does not have the right to repayment ahead of other creditors. Preventive protection can be achieved from the beginning by applying the prudential banking principle to every credit analysis process. It can also be achieved through negotiation between the debtor and creditor to encourage the debtor to extend or increase the Certificate of Building Use Rights, this allows the object of the guarantee in the form of Certificate of Building Use Rights to be re-encumbered with a Mortgage Right. In the case of the Bank cannot carry out all of the settlement processes, then the last resort is for the bank to file a lawsuit to the Court in order to obtain legal certainty for the loans disbursed. With the abolition of the Certificate of Building Use Rights used as collateral with the bank, further arrangements are needed in the credit agreement clause to extend the building rights title that has expired but still has mortgage rights attached. This can be done either by charging a reserve fee for the extension at the beginning of the credit contract process, or by clarifying which party (creditor or debtor) will carry out the Building Use Rights extension to avoid confusion about when the Building Use Rights will expire. Keywords: Mortgage Rights Status, Building Use Rights, End of Term